Ghidul vanzatorului

Primul pas este stabilirea pretului final de vanzare intre parti si asigurarea de faptul ca nu exista nici o neintelegere in acest sens. 

Al doilea pas este acela de a permite cumparatorului sa verifice actele de proprietate ale vanzatorului. Cumparatorul poate studia actele doar in prezenta vanzatorului, la sediul agentiei imobiliare, sau la un notar. In nici un caz nu se ofera actele de proprietate in original unei persoane necunoscute. 

Al treilea pas este semnarea antecontractului de vanzare - cumparare, preferabil la sediul agentiei imobiliare sau la notar. Acest antecontract este o promisiune asumata de ambele parti de a incheia in viitor, la pretul convenit, contractul de vanzare - cumparare privind imobilul. Prin antecontract sunt stabilite o serie de elemente extrem de importante, si anume: pretul vanzarii - cumpararii; data - limita pana la care trebuie semnat contractul de vanzare - cumparare final; termenul de eliberare a imobilului; avansul platit prin antecontract; modalitatea de plata a pretului imobilului. Antecontractul are o importanta deosebita, deoarece prin semnarea lui intelegerea dintre parti capata valoare juridica, iar daca o parte doreste sa nesocoteasca aceasta intelegere, cealalta parte se poate adresa cu succes instantei de judecata. 

Al patrulea pas este obtinerea de actelor, beneficiind de sprijinul permanent al specialistilor nostri.

Al cincilea pas este semnarea contractului final de vanzare-cumparare la notar. Ambele parti trebuie sa ia de la notar cel putin un exemplar al contractului final de vanzare-cumparare. 

Dupa semnarea contractului, cumparatorul se poate solicita sprijinul pentru schimbarea abonamentelor la utilitati (Electrica, Romtelecom etc.) de pe numele vanzatorului pe numele cumparatorului, in calitatea sa de nou proprietar al imobilului. 

De regula actele necesare vanzarii imobilelor sunt urmatoarele: 

a. Actul de identitate (B.I., C.I. sau pasaport, dupa caz), in original si in copie. 

b. Certificatul de casatorie, sau sentinta de divort, in original si in copie (daca este cazul). 

c. Actele de proprietate, in original si in copie. Actul de proprietate poate fi un contract de vanzare-cumparare autentificat de un notar public, un contract de donatie, un certificat de mostenitor, o hotarare judecatoreasca, etc. 

d. Documentatia cadastrala si incheierea de intabulare. 

e. Extrasul de carte funciara pentru vanzare. Extrasul se obtine numai de biroul notarial unde se va incheia contractul de vanzare-cumparare. Extrasul de carte funciara pentru vanzare este valabil 5 zile de la data depunerii, de catre notarul public, a cererii de eliberare, la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara. 

f. Certificatul fiscal pentru vanzare. Certificatul fiscal se obtine de la Directia de Impozite si Taxe Locale din sectorul unde este situat imobilul. Certificatul este valabil 30 de zile de la data eliberarii. 

g. Pentru imobilele care sunt apartamente de bloc, este necesara si adeverinta eliberata de Asociatia de Proprietari. Adeverinta dovedeste faptul ca proprietarul imobilului nu are restante la plata intretinerii (formularul adeverintei se poate obtine de la firma noastra). Adeverinta se semneaza de presedintele si administratorul blocului, se stampileaza in trei exemplare originale. 

h. Potrivit dispozitiilor Legii nr.372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, vanzatorul trebuie sa obtina certificatul energetic al apartamentului. In vederea obtinerii certificatului energetic, proprietarul urmeaza sa se adreseze unui auditor atestat in domeniu si apoi certificatul sa il prezinte cumparatorului la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, respectiv a contractului de inchiriere. Certificatul energetic cuprinde informatii care permit cumparatorilor sa evalueze performanta energetica a cladirii. Certificatul este insotit de recomandari de reducere a costurilor, prin imbunatatirea performantei energetice a cladirii. 

Pentru vanzarea apartamentului tau variantele de plata sunt multiple fiecare dezavantaj aparent pe care il prezinta oricare dintre acestea, putandu-se transforma intr-un avantaj daca tii cont de recomandarile specialistilor Ruben Imobiliare.

Variantele de plata sunt:

·       plata integrala;

·       plata prin credit bancar;

·       plata esalonata, numarul de rate putand sa difere de la un caz la altul.

Avantajul platii integrale, il reprezinta eliminarea riscului unor intarzieri ulterioare. Beneficiind de intreaga suma, poti investi in orice moment intr-o afacere sau intr-o alta proprietate imobiliara, fara nicio constrangere financiara. Varianta de plata integrala poate fi cash, caz in care vei primi intreaga suma de bani la notar, in momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare sau prin transfer bancar, ceea ce poate insemna o intarziere de 2-3 zile.

Plata prin credit bancar, poate duce de exemplu, la intarzieri de peste o luna pana la primirea sumei de bani, ca in cazul creditului Prima Casa, intarzieri datorate procesului de aprobare a creditului si de acordare a finantarii.

Plata esalonata, un plus decisiv pe care-l poti acorda cumparatorilor in cadrul procesului de negociere, nu trebuie privita neaparat ca pe un dezavantaj. Atat plata esalonata cat si plata prin credit bancar iti ofera o perioada de timp suplimentara pentru a identifica cea mai buna varianta pentru a-ti investi banii. In cazul in care suma obtinuta o vei reinvesti in achizitia unei alte proprietati imobiliare, timpul va juca in favoarea ta, pentru ca o investitie imobiliara necesita in primul rand timp si echilibru.

Atunci cand iti vinzi apartamentul trebuie sa platesti: impozitul pe tranzactii imobiliare, comisionul agentiei imobiliare si taxa pentru certificatul de energetic.

In functie de momentul dobandirii apartamentului si de pretul acestuia tu, in calitate de vanzator, trebuie sa platesti impozitul pe venituri din tranzactii imobiliare, care se calculeaza astfel:

Pentru imobilele dobandite in termen de peste 3 ani pana la data vanzarii:

-2% pana la valoarea de 200.000 de lei

-1%+ 4.000 de lei pentru valori mai mari de 200.000 de lei.

Pentru imobile dobandite in termen mai mic de 3 ani pana la data vanzarii:

-3% pana la valoarea de 200.000 de lei

-2%+ 6.000 de lei pentru valori mai mari de 200.000 de lei.

De exemplu, daca ai dobandit apartamentul in urma cu 5 ani si il vinzi acum cu 50.000 de Euro, impozitul pe tranzactii imobiliare pe care va trebui sa-l platesti va fi:

1% x 50.000 euro + 4.000 lei= aprox. 6.200 lei.

La notar vanzatorul trebuie sa achite impozitul catre stat aferent veniturilor obtinute din tranzactiile imobiliare. Impozitul difera in functie de valoarea imobilului si de perioada de la care acesta a fost dobandit. 

Pentru un calcul al impozitului aferent venitului din tranzactii imobiliare va invitam sa folositi calculatorul de taxe din sectiunea calculator de taxe notariale. 

De regula exista doua momente la care va puteti primi banii. Un prim moment este acela al antecontractului cand puteti solicita un avans din pretul de vanzare. Cel de al doilea moment este la semnarea contractului de vanzare cumparare, cand cumparatorul trebuie sa va achite intregul pret al imobilului. Predarea-primirea banilor se poate face in incinta biroului notarial. 

Daca cel care cumpara a obtinut un credit bancar, dumneavoastra va veti incasa restul de bani (pret total-avans platit) de la banca respectiva, intr-un termen cuprins intre 3 si 5 zile de la momentul semnarii contractului final de vanzare cumparare (perioada in care se inscrie in cartea funciara dreptul de ipoteca al bancii asupra imobilului).

Pentru stabilirea pretului corect al apartamentului tau iti recomandam sa apelezi la serviciile specialistilor Ruben Imobiliare. Orice metoda alternativa vei folosi iti va oferi un rezultat nerealist pentru ca un specialist, datorita experientei, a prezentei zi de zi in piata, folosind mijloace specifice, poate emite o opinie obiectiva, concretizata intr-o evaluare corecta a apartamentului tau.

Daca alegi totusi varianta "pe cont propriu" este bine sa tii cont de urmatoarele sfaturi:

·       detaseaza-te de statutul de proprietar, abandoneaza-ti emotiile si trateaza totul ca pe o afacere. Apartamentul tau nu va fi niciodata mai valoros decat altele similare de pe piata doar pentru ca tu ai locuit acolo;

·       studiaza piata transformandu-te daca este nevoie in cumparator. Vei putea astfel sa faci o estimare aproximativa asupra pretului mediu din zona ta. Atentie! Pretul public nu este acelasi cu pretul de vanzare, deci ia in calcul si marja de negociere;

·       stabileste un deadline. Vrei sa-ti vinzi apartamentul cat mai repede sau vrei sa astepti vremuri mai bune? Raspunsul la aceasta intrebare se va reflecta in pretul apartamentului tau si in facilitatile de plata pe care le vei oferi cumparatorilor.

Esti constient ca toti acesti pasi te vor costa foarte mult timp, foarte multa munca de cercetare si de informare, iar rezultatul final este posibil sa nu te satisfaca pe deplin. Poti beneficia de toate acestea apeland la specialistii Ruben Imobiliare care-ti vor oferi un pachet complet de servicii adaptat cerintelor tale.

Modalitatile prin care poti face public anuntul de vanzare sunt multiple, de la varianta cea mai la indemana- anuntarea familiei, prietenilor, vecinilor, pana la anunturi imobiliare, filme de prezentare, campanii social media, bannere, etc. Fiecare dintre aceste forme de publicitate isi pot dovedi eficienta intr-o masura mai mica sau mai mare, astfel incat niciuna dintre ele nu trebuie exclusa.

Iti recomandam sa apelezi la serviciile profesionistilor Ruben Imobiliare pentru a beneficia de un pachet complet de servicii imobiliare, care include si un pachet de promovare personalizat si adaptat ofertei tale. Astfel, sansele ca apartamentul tau sa iasa din anonimat, ba mai mult, sa atraga atentia cumparatorilor, vor creste considerabil.

Ti-am enumerat deja cateva din motivele pentru care apelarea la serviciile specialistilor Ruben Imobiliare ar trebui sa insemne o obligatie si nu o optiune pentru tine. Cu siguranta ai inca intrebari privind acest lucru si vom puncta mai jos, pe scurt, avantajele de care beneficiezi atunci cand alegi serviciile specialistilor nostri.

Alege vanzarea pe cont propriu atunci cand:

·       ai incredere excesiva in cunostintele tale imobiliare;

·       stii sa stabilesti pretul corect pentru apartamentul tau, bazandu-te numai pe inspiratie si pe datele din piata actuala;

·       stapanesti la perfectie tehnicile de negociere;

·       ai cunostinte financiar - bancare si juridice dezvoltate;

·       experientele imobiliare cu neprofesionisti te-au coplesit intr-atat incat nu vrei sa mai apelezi la serviciile unei agentii profesioniste, indiferent daca astfel iti diminuezi sansele de a-ti vinde apartamentul.

Alege consilierea specialistilor Ruben Imobiliare:

·       pentru a avea acces la informatii;

·       pentru stabilirea unui pret corect de vanzare a proprietatii tale tinand cont atat de piata imobiliara actuala cat si de cea anterioara si cea viitoare (estimata);

·       pentru sfaturi imobiliare valoroase si asistenta pe intreaga desfasurare a procesului de vanzare;

·       pentru a beneficia de un pachet de promovare personalizat si adaptat cerintelor tale;

·       pentru clienti de calitate;

·       pentru a castiga timp, vanzarea realizandu-se in cel mai scurt timp posibil;

·       pentru a castiga bani, obtinand cel mai bun pret pentru apartamentul tau;

·       pentru consiliere post-vanzare cu privire la posibilitatile pe care le ai de a investi tot in domeniul imobiliar;

·       pentru siguranta tranzactiei imobiliare.